业主通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，买家经甲公司业务员安排看房后，却与乙公司就相同房产达成交易，这样的行为是否属于“跳单”？买家是否需要承担违约责任？

基本案情

2023年9月，王女士与甲中介公司签订了《购房委托协议》，协议约定甲中介公司受王女士委托，安排实地看位于A市某处房产并全力促成购房交易。协议还约定：若王女士通过其他渠道购得该房产，导致甲中介公司无法收取业主全额佣金时，王女士应支付诚信违约金。然而协议签订后，甲中介公司未能促成交易。一个月后，王女士通过乙中介公司与房屋出卖人签订《房屋买卖合同》，购买了该处房产，并支付了相应的中介费。得知该消息，甲中介公司认为，王女士利用其提供的房源信息，绕过公司私下与第三人取得联系并购买该房产，王女士的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。随后甲中介公司向法院提起诉讼，要求王女士支付佣金及违约金。

法院判决

法院经审理后认为，本案的争议焦点为王女士在案涉房屋买卖过程中是否存在绕开甲中介公司完成交易的“跳单”行为。

本案中，王女士与甲中介公司签订委托协议，但最终未促成涉案房屋的成交。而案涉房源的出卖人所发布的房源信息未独家授权甲中介公司，王女士与甲中介公司签订的合同并非全权委托的独家代理，王女士未利用甲中介公司提供的服务信息，通过与其他中介机构以合理的成交价和中介费完成交易。因此，甲中介公司要求王女士给付佣金及违约金的诉讼请求，证据不足，法院不予支持。最终法院判决驳回甲中介公司的诉讼请求。

律师说法

中介“跳单”是房屋中介行业的术语，是指委托人接受中介人居间服务后，利用中介人提供的服务或信息，绕开中介人与相对人订立合同的行为，过着另行委托其他中介人与相对人订立合同的行为。

根据我国《民法典》第九百六十五条的规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

在实践中，“跳单”违约一般包含以下三个因素：一是委托人接受了中介服务；二是委托人利用中介提供的信息、机会或者媒介服务；三是委托人绕开中介人和相对人签订合同或另行委托其他中介人和相对人签订合同。因此衡量本案中被告王女士是否存在“跳单”行为的关键在于其是否利用了甲中介公司提供的房源信息、机会等条件。

具体到本案，案涉房屋并非甲中介公司独家房源，王女士通过乙中介公司亦了解到同一房源信息，并通过该中介公司促成房屋买卖合同后实际购买了该房屋。王女士通过正当的途径在不同的中介公司获取同一房源信息，其有权选择报价低或者服务更好的中介公司促成房屋买卖合同的成立，这亦是消费者权益保护法赋予消费者自由选择权的体现。因此王女士并未利用甲中介公司提供的信息、机会等条件促成房屋买卖合同的成立，无主观逃避支付中介费的恶意，王女士的行为不构成“跳单”违约。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第九百六十四条 中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

第九百六十五条 委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。