随着私家车数量的急剧增加，小区业主对停车位的需求大幅增长，因车位问题所引发的纠纷屡见不鲜。那么小区的地面车位到底属于开发商还是全体业主？一起看案例。

 

基本案情

安安房地产公司系某小区的建设单位。2015年经当地规划局批准，实际建成了地面停车位160个，均无法办理产权登记手续。安安房地产公司和买受人在商品房买卖合同中约定：规划用于停放车辆的地上和地下车位使用权、车库使用权等归安安房地产公司所有，安安房地产公司有权通过出售、附赠或者出租等方式进行处理。

之后，安安房地产公司准备将部分车位出租给业主。但业主委员会于2021年11月发出通告，声明地面车位系利用小区公共用地设立的，为小区全体业主所有，安安房地产公司无权出租或销售。而安安房地产公司认为，160个地面停车位系通过竞标出让土地后开发建设，并经当地有关部门验收合格，应归属于安安房地产公司。因双方协商未果，安安房地产公司将某小区业主委员会起诉到法院，请求确认小区内160个地面停车位使用权归其所有。

 

法院判决

法院经审理认为，根据法律规定，建筑区划内能够登记成为特定业主所有权的车位，应当认定为专有部分。由于案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分。

 

虽然安安房地产公司在建造该小区时支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是随着小区建设完成以及房屋的出售，小区内建筑区划的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主所有。由于案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，因此该部分车位属于占用业主共有的道路或者其他场地，应认定为全体业主共有。最终，法院驳回了安安房地产公司的诉讼请求。

 

律师说法

车位、车库是小区业主共同生活的辅助设施，属于小区的配套设施。小区地面车位有两种类别，其归属不能一概而论。

第一类是经过规划的车位。即建设单位在建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。民法典第275条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因此，在建筑区划内用于停放汽车的车位，凡是经过规划的，实际上属于开发商所有，开发商可以通过出售、附赠或出租等书面合同方式，对车位、车库所有权的归属作出明确约定。

 

第二类是非规划内车位。即占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位。该类车位一般不在最初批准的项目建设规划中，所占用的道路或场地属于业主共有财产，维护费用作为公摊费用由全体业主承担，后续改扩建车位也应由业主所有。

本案中，安安房地产公司主张的160个地面车位，虽然在小区建造之初经过规划设计，但这是为了满足全体业主日常生活和公共使用需要而设置的规定数量的停车设施，规划的初衷并非让开发商以出卖等方式获利，且该部分车位不能办理产权登记手续，因此本案的160个车位，实质上是占用建筑区划内业主共有的道路或其他场地，应认定属于业主共有，安安房地产公司无权以出售、附赠或出租等会方式进行处分。

 

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。