现实生活中，业主因未交物业费，被物业公司强制停水断电的情况时有发生，那么物业公司的这种行为是否合法？

 

基本案情

张某是某社区的一名业主。2018年10月，张某和小区物业公司签订了《前期物业管理服务协议》。在协议履行过程中，张某因对小区物业的服务质量不满意，未及时缴纳物业费。经物业公司多次催要，张某仍拒绝支付。

2022年6月1日，张某家中停电，于是张某找到物业要求恢复供电，未果。随后张某找到电力公司人员核实停电原因，因物业公司不配合打开电井，未果。2022年6月6日，张某家中停水。张某找到自来水公司人员核实停水原因，因物业公司不配合打开管道井门，未果。无奈之下，张某起诉到法院，要求物业公司恢复水电供应。

 

法院判决

法院经审理认为，原告张某不存在拖欠水、电费情况，而在电力公司、自来水公司工作人员核实停电、停水原因时，物业公司不予配合，并且物业管理单位未提供证据证明，原告张某家停水断电系其他原因所致，因此认定停水断电系被告物业公司所为。

 

尽管双方的物业服务合同约定，如果业主不按时缴纳物业费，物业服务人有权采取停水断电的方式来催收物业费，但供水供电为业主和水电第三方公司之间发生的法律关系，物业服务人无权阻碍该法律行为的履行。该条款破坏了公民的基本生活条件，违反了公序良俗，为无效条款，物业公司应立即恢复原告张某家的水电供应。

 

律师说法

水、电等是居民的基本生活所需，涉及百姓的民生问题。《民法典》第944条明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。因此，无论物业服务合同有无约定，物业服务人都不得采取停止供电、供水等方式催交物业费。如果业主举证证明因此受到损失的，可以要求物业服务人进行赔偿。

 

而物业服务人正确的做法是：应当采取“催告+提起诉讼或申请仲裁”的方式。即对违反约定逾期不支付物业费的，物业公司可以采取通知、公告等合理手段，催告其在合理期限内支付。如果合理期限届满仍不支付的，物业公司可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

 

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。