当小区业主对物业公司提供的物业服务不满意时，是否可以拒绝支付物业费？让我们来看一起物业服务合同纠纷。

基本案情

2020年3月，王女士购买了某小区一套房屋，和物业公司签订了《物业服务协议》。王女士入住后第二年开始一直未缴纳物业费，物业公司多次向其催缴物业费。王女士认为，小区除了卫生状况差、车辆管理混乱、公共设施维修不及时等问题外，还存在物业私拉电线侵占公共用电，消防通道长期被占据等安全隐患，物业服务公司提供的服务并未达到合同约定的标准，存在严重过错，自己已多次向物业公司反映，但问题一直没得到解决，因此拒交物业费。为此，物业公司将王女士起诉到法院，要求王女士支付拖欠的物业费。

法院判决

法院经审理认为，物业公司和王女士签订的物业服务合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，该物业公司提供了基本的物业服务，王女士作为小区业主已经接受了物业服务，则应当依约支付物业服务费。但根据王女士提交的证据，该物业公司确实未达到合同约定的服务质量，根据我国《民法典》第五百八十二条规定，物业服务企业瑕疵履行的，业主有权合理选择要求对方承担减少价款或者报酬等违约责任。法院综合物业公司履行行为的瑕疵情况、持续时间、过错程度等因素，酌定王女士按照合同约定标准的90%支付物业服务费。

律师说法

物业服务合同是我国《民法典》新增的典型合同，物业服务公司应当严格按照合同约定，提供物业服务。而业主作为物业服务合同的相对人，在享受物业服务的同时，负有按时支付物业服务费的义务。由于物业服务是针对全体业主和整体区域，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，因此一般情况下，只有物业服务企业存在不履行物业服务合同或者履行合同存在重大瑕疵等情形时，才可以作为拒交物业费的抗辩理由。

若业主认为物业服务不达标的，建议先行以协商的方式同物业服务企业积极沟通，或者就服务质量问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务企业进行协调。若无法协商达成一致意见，业主大会有权依照程序解聘和重新选聘物业服务企业。若业主有证据证明业主公司严重违约对其造成损失损害的，法院会酌情减免全部或部分物业服务费，而业主亦可向法院另案起诉要求赔偿。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第五百八十二条 履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

第九百四十二条第一款 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催缴物业费。